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甘藏春:国有土地使用权人都有哪些权利?

发布时间:2015-10-23     文章来源:本站     点击数:2304


      1.使用土地

这是指土地使用权人为建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用权的最主要内容。但是,这里的使用不是任意使用,其必须在设定土地使用权所限定的目的范围内进行。一般来说,这一目的范围即指土地的用途范围。根据有关法律规定,土地使用者需要改变所使用土地用途的,必须取得土地所有者和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意,否则,土地使用者不得改变该土地用途范围。

土地使用权人为了实现使用土地的目的,必须以占有土地为前提。因此,土地使用权人亦受占有之保护,并依此享有物上请求权。

2.处分土地使用权

这是指土地使用权人可依其意志转让、抵押和出租土地使用权。只要土地使用权人转让、抵押和出租土地使用权符合法定条件,该处分行为即为有效。这里须特别注意划拨土地使用权人与出让土地使用权人在行使该权利时所受的限制有所不同。

3.获取土地收益

这是指依出让方式获得土地使用权以及以继受方式取得该土地使用权的权利人开发、利用、经营土地所获得的利益。根据我国现行法律文件,凡依出让方式获得土地使用权以及以继承方式取得该土地使用权的权利人不仅可以自己占有使用土地,而且还可以通过开发、利用、经营活动获取收益。由于土地是一种特殊的财产,极易形成垄断价格,因此,一些国家和地区对土地产权人开发、利用和经营土地所取得的收益,便加以多种限制。这些限制主要表现在两个方面:一是对土地价格加以限制。例如:日本从1970年开始实行一种旨在控制土地交易价格的官方公开价格即公示地价制度;韩国也于1972年开始确立了基准价制度;我国台湾地区一直实行土地“公告现值”和“公示地价”制度等。二是对土地征收转让收益税和产权税。尽管一些国家和地区有关这类税种各不相同,但都是为了对土地产权人的收益加以限制。目前,我国一些地区亦开始实行地价公示制度,这一方面在于防止国有土地收益流失,另一方面,也在于制止土地投机。与此同时,国家也颁布了《土地增值税暂行条例》以及其他房地产税费规定,旨在对土地使用人的收益加以限制。我国现行法律文件仅允许划拨土地使用权人自己占有使用土地,如果其利用该土地使用权从事开发经营活动,并产生了土地收益,该收益则只能由土地所有者享有。

4.取回地上物和获得有关费用 !Eng>

土地使用权人在土地使用权消灭时,是否可以取回地上物和获得有益费用之补偿,目前有两种不同看法。我国《土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”(第40条)。一些学者对此有不同看法,认为土地使用权人投资于土地所形成的财产应当归土地使用权人所有,国家不能无偿收回,否则,这是与我国《宪法》、《民法通则》规定的基本原则相矛盾,不利于土地的开发和利用,影响土地使用权人对土地的投资,阻碍吸收外资工作,也必须导致对土地上的建筑物或其他工作物的破坏行为。一些学者在评述我国《土地使用权出让和转让暂行条例》的上述规定时,认为这是采用国际惯例作法。这实在是一种误解。实际上,有关地上权消灭之后,地上权人对地上之物及有关费用是否可以取回或获得相应补偿的问题,许多国家和地区一般都采用肯定的规定。例如:《日本民法》第269条第1款规定:“地上权人于其权利消灭时,可以回复土地原状,收去其工作物及竹木。但是,土地所有人通知愿以时价买取时,地上权人无正当理由,不得拒绝”。《瑞士民法典》第779条之三规定:“建筑权(一种地上权,笔者注)消灭时,建筑物因成为土地的组成部分而归属于土地所有人”,该条之四又规定:“在前条情形下,土地所有人因建筑物归属自己,应向原建筑权人支付相当的赔偿金⋯⋯”。《台湾民法》与《日本民法典》的规定相同。由此可见,地上权消灭后,土地所有人是否可以无偿收回地上物并无所谓的国际通行做法。

实际上,土地使用权消灭后,土地使用权人有权取回地上物和获得有益费用之补偿,并不是绝对的。一般来说,土地使用权人在土地使用权期满时,有权取回地上物。但是,取回地上之物难免使其受损,且有恢复土地原状的麻烦。这不利于保全社会财富。所以,一般土地所有人可以行使购买权,并给予相应的补偿,土地使用权人不得拒绝。但是,土地所有人亦可要求土地使用权人延长土地使用权期限,并重新签订土地使用权合同。如果土地使用权人拒绝延长土地使用权期限,土地所有人便可无偿收回地上之物,不给予土地使用权人任何补偿。对于这种情况,台湾民法则规定,地上权人可取去地上之物,而不得请求补偿。

我国《房地产管理法》与《土地使用权出让和转让暂行条例》不同,仅规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”(第21条)。这里只是规定了“土地使用权由国家无偿收回”,至于地上之物是否也由国家无偿收回,则未作强制规定。根据有关立法资料解释,“这个问题比较复杂,涉及到物权问题,应在物权法中规定,本法可以不作规定”。那么,未来的物权法究竟应如何规定此一问题呢?笔者认为,在土地使用权消灭时,地上之物仍为土地使用权人所有,如果土地所有权人愿意取得地上之物,则应当给予土地使用权人适当补偿,土地使用权人不得拒绝;如果土地所有人不愿取得地上之物,则应当允许土地使用权人取回地上之物,并就此造成的损失给予土地使用权人相当的补偿,如果土地所有人不愿意给予土地使用权人任何补偿,则应当延长土地使用权期限,重新签订土地使用权合同,依照规定收取出让金; 如果土地使用权人不愿意延长土地使用权期限,土地所有人则可无偿收回地上之物,不给予任何补偿。

甘藏春/文,内容摘自“城镇国有土地使用权的法律性质与权利安排”
转摘请注明出处:中国土地政策与法律研究中心

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